Prometedor panorama para terrenos industriales

El Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) Terrafina en propietario de uno de los más grandes portafolios de inmuebles industriales en México. Según indica Alberto Chretin, su director general, el área de mayor oportunidad de negocio actualmente se encuentra en los espacios para la manufactura de exportación.

Este momento de oportunidades para los terrenos industriales perdurará en 2014, añade Chretin en entrevista para Manufactura y MetrosCúbicos . “El próximo año será de grandes oportunidades pues México jugará un papel determinante como plataforma de manufactura ideal para Norteamérica. La recuperación de Estados Unidos si bien es cierto que no es tan robusta como quisiéramos, es una recuperación al final del día y hay una correlación probada entre su actividad económica y la actividad de manufactura en México”.

Finalmente, indicó que a pesar de que nuestro país es muy competitivo en bienes raíces —los precios de arrendamiento son muy similares a los de EU, con excelentes constructoras. Además, el precio de construcción se ha mantenido por los últimos 20 años— el país se encuentra “En un punto de ‘resorte comprimido’ en cuanto a la plusvalía, ya que valores de los bienes raíces están en la parte baja del rango mundial”. En su opinión, se puede esperar un equilibrio muy sano entre la oferta y la demanda, e incluso, un crecimiento paulatino en ambos segmentos.

Terrafina participa en la industria electrónica en Tijuana, Juárez y Reynosa, y en la industria automotriz con varios perfiles de empresas automotrices en el Bajío. De acuerdo con Chretin estos sectores y el de aeronáutica, serán los de mayor desarrollo durante 2014.

Esta Fibra tiene presencia en 35 ciudades de 16 estados del país y exgtensa integración de arrendatarios que incluye los sectores automotriz, electrónico y aeronáutico.

Terrafina se especializa en la adquisición, el desarrollo, el arrendamiento y la administración de bienes raíces industriales. Originalmente estaba conformado por 132 propiedades y 13 terrenos, sin embargo, el pasado primero de octubre anunció la compra del portafolio de propiedades industriales de Kimko Realty Corp. y su socio American Industries.

Al principio sus desarrollos inmobiliarios eran de manufactura, sobre todo maquiladoras o empresas de manufactura para exportación. La otra mitad eran edificios de logística y distribución para las empresas. A principios de octubre pasado, el grupo reportó una compra mayor de bienes industriales.

“El portafolio que adquirimos es casi 100% de manufactura porque lo crearon American Industries y Kimko (de centros comerciales) con un esfuerzo muy importante de promoción de atracción de inversión a sus parques industriales. Ellos no solo tenían edificios para ofrecerlos cuando llegara alguien, sino que iban y tocaban la puerta a empresas extranjeras y les decían: ‘pueden venir a manufacturar en México con esquema de maquiladoras’, les hablaban del costo de mano de obra, de operación, de utilities, toda la estructura y además les rentaban el edificio. Son de manufactura ligera para exportación en varios sectores: automotriz, electrodoméstico, electrónico y el sector de aviación”, comentó Alberto Chretin. 

Crecimiento triplicado

De acuerdo con el director, los objetivos establecidos por su empresa así como el surgimiento de una buena oportunidad, resultaron en el cierre de esta transacción que le permitió expandir su cartera 64%. “Los tres pilares de crecimiento de Terrafina son las adquisiciones, el desarrollo de terrenos ̶ contamos con 185 hectáreas en los terrenos para desarrollos inmobiliarios industriales de México ̶, y el crecimiento orgánico de nuestro portafolio. Tenemos 20 millones de pies cuadrados con una ocupación de 88%”, señaló.

Al cobrar mayor importancia el ámbito de las adquisiciones, la empresa planeó comprar entre tres y cuatro millones de pies cuadrados al año, cantidad que se triplicó con la obtención de los 84 edificios de Kimko que representan 11 millones de pies cuadrados.

Chretin explicó que Kimko está enfocada a centros comerciales en el mercado estadounidense de modo que su decisión de desinvertir en los países emergentes para enfocarse a su territorio, aunado a la intervención de Prudential Real Estate Investors (PREI), asesor externo de Terrafina, derivó en la consolidación de la compra que se realizó por 605 millones de dólares (mdd).

Reciclaje de activos

El directivo señaló que de forma paralela a su más reciente adquisición, Terrafina vendió un edificio especializado a uno de sus inquilinos en Monterrey. En su opinión esto es una buena práctica de bienes raíces. Aseguró que en un portafolio siempre es bueno reciclar el capital, ya que eso ayuda a incrementar su calidad, a conformar bien los mercados donde se desea participar y, en algunas ocasiones, a obtener beneficios mutuos cuando el cliente busca cambiar su esquema y adquiere la propiedad que renta.

Terrafina tiene contemplado vender hasta 150 MDD de propiedades a través de esta estrategia de reciclaje de capital. Al principio contempló un programa agresivo de desarrollo para aumentar sus pies cuadrados pero, ante su nuevo inventario, ha decidido vender hasta la mitad de sus terrenos y algunos edificios. “Somos el portafolio más grande en México, en algunos mercados tenemos demasiada exposición, es decir, tenemos muchos edificios y a veces competimos contra nosotros mismos”, explicó Chretin. Esta desinversión servirá para enfocarse en los mercados en los que la compañía quiere penetrar y en los que busca mejorar su posición.