El comercio electrónico provoca un boom inmobiliario alrededor de la CDMX

Nota del editor: Este texto se publicó originalmente en la  edición 272  de la revista Manufactura, Los mejores proveedores, correspondiente a septiembre de 2018.

El boom del comercio electrónico en México no ha perjudicado a los centros comerciales, como ocurre en otros países. Mientras que en Estados Unidos cierran malls y boutiques ante el aumento de las compras en línea, en México cada año surgen más centros comerciales.

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Sin embargo, esto no significa que el e-commerce no haya tenido ningún impacto sobre otros sectores. Sí ha tenido repercusiones, pero en el segmento inmobiliario industrial y en el logístico.

El comercio electrónico no es una novedad en el país, pero su crecimiento exponencial es reciente: las transacciones en sitios de e-commerce subieron 100% entre 2014 y 2016, según datos del sector del año pasado.

Debido al crecimiento de compañías como Mercado Libre y Amazon, cadenas de autoservicio como Walmart y departamentales como Liverpool, aceleraron sus ventas electrónicas y esto provocó una mayor demanda de espacios industriales para la distribución logística.

Naves industriales hechas a la medida

La gran mayoría se ha desarrollado en la zona metropolitana de la Ciudad de México. En los últimos cuatro años, el comercio electrónico ha generado 30% de la demanda en esa área y ha alcanzado cerca de 3.5 millones de metros cuadrados (m2), en particular en submercados como Cuautitlán, Tepotzotlán y Tultitlán, los de mayor tamaño y crecimiento, según la firma inmobiliaria CBRE.

Con todo ello, comenzaron los cambios en la cadena de distribución. Las compañías, por ejemplo, se enfocaron en buscar más espacios con características idóneas para agilizar las operaciones, explica Gerardo Ramírez, director nacional de Soluciones Corporativas Industriales de JLL México.

"Tienen formas de operar muy específicas. Las naves deben tener pisos superplanos para que los robots puedan circular de manera continua y fácil sobre las áreas de recolección y se requieren alturas dobles o triples por la altura de los estantes de mercancías y el doble de puertas", dice el directivo.

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Aunque no todos los inmuebles industriales que se construyen en esa zona se hacen a la medida de los clientes, muchos desarrolladores empezaron a adaptarse a las necesidades de las empresas que distribuyen productos adquiridos en línea. Los sectores de logística y distribución representan 58% de la demanda bruta total y se hacen con espacios muy grandes.

Por ejemplo, en Tepotzotlán los contratos de inmuebles industriales ofrecen rentas de entre 20,000 y 50,000 m2 en promedio por empresa. Entre las transacciones más fuertes en la primera mitad de 2018, se encuentran la de Hasbro en Tepotzotlán, por 28,366 m2, y la de Natura en Cuautitlán, por 20,880 m2.

Tepotzotlán, en particular, se ha convertido en un nuevo polo logístico que nutre a la Ciudad de México, gracias a la cercanía con la capital y la disponibilidad de espacios.

Junto con Cuautitlán y Tultitlán, ese municipio constituye 75% del inventario del mercado inmobiliario industrial de la zona metropolitana y 91% de los 460,000 m2 en construcción. Para el siguiente par de años, el foco estará en formar polos logísticos hacia otras partes del país, opina Ramírez.

Los desarrolladores industriales ya comienzan a construir desde Tepotzotlán hacia Tepeji del Río, en Querétaro. "Cada vez vamos más hacia el norte y eso impacta los costos de distribución de las empresas. No es lo mismo tener el centro de distribución en la llamada 'última milla' que más allá de Tlalnepantla o Tepotzotlán", comenta el experto de JLL.

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En el mediano plazo, este fenómeno transformará de nuevo el paisaje logístico cercano a la Ciudad de México, ya que surgirán 'minicentros' de distribución en la última milla de la capital. "Veremos que se habilitan centros de distribución chicos, incluso en talleres pequeños o patios", comenta Ramírez.