Dinámica industrial exige más inmuebles

La dinámica de la inversión en la industria automotriz y de autopartes, así como el desempeño favorable del segmento de dispositivos médicos y la instalación de las zonas económicas especiales darán un mayor impulso al desarrollo de los parques industriales en el país, asegura Pablo Charvel Orozco, presidente de la Asociación Mexicana de Parques Industriales (AMPIP).

Tan sólo al primer trimestre de 2016, en territorio nacional se contaba con un inventario de espacios para uso industrial de aproximadamente 64 millones 229,115 metros cuadrados, lo que constituye un avance de 2.4% en relación con el cierre de 2015, según datos recabados por la empresa de consultoría inmobiliaria JLL México.

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“El sector de mayor dinamismo en los últimos años es la industria automotriz, ya que se han venido a instalar las principales armadoras de autos, principalmente en la región del Bajío, pero también en el norte de la República. Hay otras industrias que destacan con gran desarrollo, que son la aeroespacial y la de dispositivos médicos”, refiere en entrevista el representante empresarial.

Sobresale en particular el crecimiento de inmuebles industriales para el corredor automotriz de Guanajuato, seguido de los conglomerados de la misma rama de actividad de Aguascalientes, Puebla y San Luis Potosí. Mientras que en el caso de la industria aeroespacial “el estado más avanzado y con mayor número de empresas es Baja California, aunque en los últimos años Querétaro ha despuntado y también Sonora”, comenta Charvel Orozco.

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La información disponible confirman esta tendencia, ya que al primer trimestre de este año, el Bajío fue la región más dinámica en la medida en que su inventario de superficie industrial creció 4.9%, frente a los avances de 1.6% y 1.5% de las zonas central y norte del país, según un estudio sobre inmuebles industriales de JLL.

“Para 2017 está clarísimo que van a llegar muchos distribuidores o empresas que dan insumos a las empresas automotrices. Y esperamos que se instalen alrededor de las industrias de autos, que están focalizadas en ciertas regiones, pero no necesariamente, ya que las proveedoras pueden estar donde más les convenga”, refiere Charvel Orozco al aclarar que esta demanda se atenderá con las reservas de tierras de los parques existentes o bien con nuevos espacios.

Zonas económicas, un acierto

Un ejemplo es el estado de Tlaxcala, en cuyos parques industriales han demostrado interés empresas del sector de autopartes que desean abastecer a Volkswagen y a la recién llegada Audi. “Tlaxcala está estratégicamente ubicado y, para la planta de Audi, la distancia es muy pequeña”, comenta el presidente de la AMPIP, que aglutina a 70 socios, dueños de 250 parques industriales distribuidos en 25 entidades de la República Mexicana.

Asimismo, el futuro inmediato de los inmuebles industriales estará marcado por el desarrollo de las anunciadas zonas económicas especiales, en las zonas de Puerto Chiapas, el corredor del Istmo de Tehuantepec y el puerto de Lázaro Cárdenas.

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De momento la AMPIP mantiene pláticas con funcionaros del gobierno federal y con la Autoridad Federal para el Desarrollo de las Zonas Económicas Especiales, en aras de aportar ideas y experiencia. Si bien consideró que la iniciativa es un acierto, Pablo Charvel aclara que un factor clave en el diseño y el éxito de los proyectos son los incentivos para los inversionistas e industriales, tales como esquemas de facilitación en el comercio y las aduanas.

“Pero también hay cosas muy lógicas como seguridad jurídica, infraestructura, que estén bien comunicadas las zonas, que tengan servicios -como agua, drenaje, electricidad-, que haya un clima político adecuado, que no haya bloqueos, que aseguremos a los empresarios y a los trabajadores y a todo el personal que va a convivir en esas zonas económicas que van a estar en un lugar seguro. Son algunos de los puntos que estamos viendo”.

Opción segura para la inversión financiera

Por lo pronto, el presidente de AMPIP insiste en las buenas perspectivas de expansión de los parques industriales y pone como ejemplo el apetito de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Fibra) y los fondos de inversión que los consideran opciones seguras para hacer trabajar el dinero.

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En México, el crecimiento de un desarrollo industrial comienza tradicionalmente con la aplicación del capital de las familias o de los empresarios de riesgo que compran la tierra, que urbanizan y que edifican las naves. Posteriormente, se consigue un crédito bancario para continuar con las obras de ampliación.

“Ahora existen en el mercado fondos de inversión que tienen apetito por tener contratos en bienes raíces con compañías de buena calidad. (…) Nuestros parques son muy atractivos para esos fondos, entonces nosotros podemos vender, podemos asociarnos, podemos capitalizar nuestros portafolios o nuestros inmuebles. También cuando ya contamos con una presencia en distintos estados de la República, podemos tener la opción de bursatilizar nuestras propiedades y salir a bolsa”, comenta Pablo Charvel.