Valle de México compite con espacios industriales para logística

México tiene potencial para seguir desarrollando el comercio electrónico, ya que de acuerdo con la Asociación Mexicana de Ventas Online (AMVO) la industria del comercio electrónico en el país alcanzó un valor de 396,000 millones de pesos en 2018, lo que representó un crecimiento de 20% respecto al año pasado.

Lo anterior ha marcado la necesidad de que las firmas dedicadas al suministro, logística y consumo opten por tener más terreno destinado a bodegas de almacenamiento, sobre todo en la Zona Metropolitana del Valle de México, pues apenas en primer trimestre se registró un inventario de 10.3 millones de metros cuadrados de este tipo un crecimiento de 6% en comparación con mismo periodo de 2018, de acuerdo con un reporte de la firma de bienes raíces Newmark Knight Frank (NKF).

Patricio Domínguez, director para el sector industrial de la firma, comenta que esta zona de México es ideal para la explotación de espacios logísticos “principalmente por el número de habitantes que hay, lo que hace un mercado muy atractivo de consumidores, además de la ubicación céntrica y vías de acceso que facilitan la distribución a mercados como Puebla, Tlaxcala, Morelos e Hidalgo”.

En el reporte Marketview del México Industrial, la consultora de servicios inmobiliarios CBRE destaca que en mismo periodo reinaron las ampliaciones de espacios industriales en el país, de las cuales al menos 107,410 metros cuadrados correspondieron al crecimiento de dos parques dedicados a la logística: Megapark, en el Estado de México, y Monterrey Park I Tecnocentro, en Nuevo León.

Francisco Muñoz, vicepresidente senior de CBRE, asegura que la ZMVM es el 'hub logístico' de todo el país, pues efectivamente se encuentra cerca de los lugares donde las empresas -principalmente dedicadas al comercio electrónico- tienen a cerca del 80% de su mercado, factor que les resulta más rentable y económico con relación al transporte.

"Antes, las mayoría de las compras se hacían físicamente y a raíz de que comienzan a crecer las compras en linea se detona la idea de (construir) centros de distribución más espaciosos porque ya no necesitan tener tanto producto en la tienda, si no que ya tienen todo almacenado en bodegas y desde ahí empiezan a entregar", asegura.

CBRE asevera que los parques logísticos requieren espacios superiores al promedio debido a las actividades de distribución que conllevan y en la ZMVM el tamaño de estos espacios representa 4 o 5 veces el promedio de lo utilizado por la industria manufacturera.

Muñoz asegura que el año pasado se consolidaron las operaciones de gigantes del comercio electrónico en México, como Amazon y Mercado Libre, por lo que las firmas de venta tradicional también comienzan a vender en linea, "duplicando sus áreas de almacenamiento y distribución para atender al mercado físico y en línea".

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Domínguez asegura que actualmente existen poco más de 500,000 metros cuadrados en construcción de parques y miniparques industriales -dedicados a todo tipo de sectores- tanto en la Ciudad de México como en la zona metropolitana, lo cual es un buen indicador para el término de este año.

“El mercado de la ZMVM cuenta con buen dinamismo y tomando en cuenta las tendencias del mercado esperamos cerrar con más de 800,000 metros cuadrados”, menciona el especialista.

Los expertos coinciden en que los grandes jugadores en el mercado de logística, consumo y distribución establecieron sus centros de distribución en esta zona, dándole relevancia a parques logísticos construidos por desarrolladoras como Prologis, Fibra UNO o Litos.

Muñoz comenta que el llamado "Corredor Norte" o de "Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán" ha sido el lugar donde en los últimos 10 años los principales desarrolladores construyeron parques industriales dentro de la ZMVM, por lo que ya es más difícil encontrar terrenos que tengan el espacio necesario.

"Ya no tenemos más terrenos para seguir creciendo y menos para continuar construyendo las naves de 100,000 metros cuadrados, que son las medidas mínimos. Hacia donde se está moviendo y vemos que será pasando Tepotzotlán, como Huehuetoca y Tepeji del Río. Ahora se está explorando como funcionan sus costos incluyendo las cuotas de peaje y la gasolina en el tema del transporte".

El caso de la Ciudad de México

De acuerdo con Muñoz, en la capital del país ya no existe terreno suficiente para establecer naves industriales o parques logísticos, por lo que la tendencia a futuro será lo que se llaman bodegas "de última milla", que serán pequeños espacios dentro de colonias populares donde se distribuirán pequeñas cantidades de productos.

"Lo que veremos es el concepto de 'última milla' donde desde la bodega madre en el 'Corredor Norte' mandan a la bodega inmersa en la ciudad, en colonias donde está la gente que compra en internet. Ahí mandan el producto e incluso pueden llegan más rápido", dice.

*Tomado de Expansión